今年以來，火爆的樓市逐漸展現(xiàn)頹勢，成交持續(xù)低迷，價格徘徊不前，即使限購政策逐步放開，對市場并未有明顯反彈，一線城市房價甚至在7月份出現(xiàn)環(huán)比同時下滑。

　　面對整體繼續(xù)下行，即將到來的樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”備受關(guān)注。被視為“致命一招”的限貸政策會否跟進松綁？下一階段的房地產(chǎn)市場將何去何從？

　　限購松綁力度加大，會否擴展至一線城市？

　　8月28日，西安、杭州、貴陽三個省會城市宣布將全面放開樓市限購。

　　從限購放開的城市區(qū)域和面積來看，由部分松綁到全面松綁的“二次松綁”力度越來越大。

　　此前，杭州曾于7月28日部分調(diào)整樓市限購政策，主城區(qū)限購只對140平方米及以上住房實行“有針對性”放開。一個月后，杭州又決定主城區(qū)140平方米以下住房不再提供住房查詢記錄。西安市的限購松綁政策同樣體現(xiàn)了“二次松綁”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限購政策，到9月1日起全面放開樓市限購。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，盡管地方政府已經(jīng)放松限購等調(diào)控政策，但由于房貸利率仍然高企，放松限購對于市場成交量反彈的作用有限，至于全面放松限購，市場更觀望于一線城市的動態(tài)。

　　“一線城市短期內(nèi)放開限購的可能性不大。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，目前一線城市處于供應(yīng)稍微大于需求的“弱平衡”狀態(tài)，如果放開限購，改善型需求和剛性需求完全釋放，供需“弱平衡”的狀態(tài)將被打破，可能導致價格波動。

　　多位專家都認為，一線城市目前仍需要繼續(xù)執(zhí)行限購政策。陳晟說，一線城市政府在沒有足夠的把握確保供應(yīng)遠大于需求的狀況下，不會冒放開限購的風險。

　　信貸成樓市關(guān)鍵因素，是否將跟進松綁？

　　在業(yè)界看來，限購政策已不是影響樓市的關(guān)鍵，信貸會否放松成為判斷未來樓市走勢的關(guān)鍵因素。目前部分地方政府也不僅滿足于松綁限購，開始涉及信貸支持等。

　　8月18日，中信銀行總行與鏈家地產(chǎn)集團簽約宣布，將為鏈家客戶提供同等條件下最優(yōu)惠的貸款利率，其中北京鏈家的首套房客戶可享受利率最低9折優(yōu)惠。

　　北京多家商業(yè)銀行也開始“松綁”房貸利率，少數(shù)此前停貸的銀行恢復(fù)放貸。福建省住建廳近日出臺的“閩8條”,提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；首次購買改善性普通商品住房按首貸認定等。

　　此外，部分地區(qū)公積金貸款政策也出現(xiàn)調(diào)整。合肥、武漢等多地從公積金使用范圍、還款額度等方面放松限制。業(yè)內(nèi)人士稱此舉將對樓市起到一定的刺激作用。

　　張宏偉認為，8月份以來，房貸利率開始出現(xiàn)“點式”松動，房貸利率持續(xù)上浮的現(xiàn)象正在改變。當前銀行房貸審批周期縮短、部分銀行房貸利率開始有條件下浮，標志著房貸政策開始“微調(diào)”走向定向?qū)捤伞?/p>

　　樓市可否延續(xù)“金九銀十”?

　　雖然限購政策逐步松綁短期內(nèi)或?qū)⑨尫挪糠直粔褐频男枨�，但由于各地并未放松差別化信貸政策力度，且多數(shù)中小城市限購政策執(zhí)行力度始終較為寬松，樓市低迷態(tài)勢短期難以扭轉(zhuǎn)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟進入了增速放緩的新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)進入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，當前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。

　　顧云昌認為，從房地產(chǎn)小周期來看，每四年左右，房地產(chǎn)就有一個漲落周期。但中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了住房嚴重短缺時代，進入了平穩(wěn)發(fā)展階段，“不可能再像過去黃金十年一樣大幅度反彈，市場和政策都沒有賦予這樣的力量�！�

　　陳晟也認為，由于目前樓市存貨整體偏多，樓市還處于去庫存的過程，“一線城市存貨壓力較小，有可能在明年下半年率先復(fù)蘇，二三四線城市調(diào)整時間將更長”。

　　傳統(tǒng)的黃金季節(jié)“金九銀十”即將來臨，樓市整體狀況會否好于上半年？北京科技大學教授趙曉則認為，總體而言，下半年的房地產(chǎn)市場預(yù)計會有所改觀，但各個城市會表現(xiàn)不一，供應(yīng)量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限；北京等一線城市，基于其獨特的市場特點，不會出現(xiàn)大幅下滑。就政策而言，未來的房地產(chǎn)調(diào)控或更加精細化和市場化。